董事会主席遗缺六年多、旗下仅有两个项目的万科置业海外，本以为不会之后被边缘化，然而，随着近日万科副总裁张旭供职万科置业海外董事会主席，以及万科将持有人的伦敦、三藩市（旧金山）、纽约三家目标公司流经到万科置业海外这个平台，倒数的动作让市场庞加莱大大：万科的海外投资战略将有调整吗？但是当下，中国企业的境外投资早就从之前的高潮急转直下，很快加热，投资额衰退甚至是资产处理现象亦不少见，万科此举意味着是业务统合还是蓄力挂机海外市场？背后的意图又是什么？左手推倒右手：子公司并购母公司资产事实上，对于万科来说，这是一次“左手推倒右手”的交易。根据公告，万科置业海外利用其附属公司与万科若干全资附属公司议定三份独立国家协议，白鱼并购万科旗下坐落于伦敦物业大约99.95%权益，坐落于美国旧金山物业45%权益，参予为发展纽约物业获取所须要资金的投资工具49%实际权益，总现金代价大约为11.38亿港元。

纽约目标公司是万科间接全资附属公司，伦敦物业目标公司是万科香港享有99.95%权益的附属公司，旧金山物业目标公司是万科香港全资附属公司，万科香港既是万科置业海外的母公司，又是万科全资附属公司。因此，万科置业海外此次堪称就是指母公司手中并购资产，科关联交易。

万科置业海外是万科最先展开国际化尝试的平台。2012年，万科以10.79亿港元的价格并购在港交所上市的南联地产大约73.91%股份，这不仅为万科在境外尝试地产研发关上大门，还搭起了首个境外融资平台。当年，时任万科总裁的郁亮曾回应，万科将成立境外事业部，总部设于中国香港，不会首先考虑到投资美国等繁盛市场。

根据香港的涉及规定，万科在已完成对南联地产并购后的两年内，禁令根本性资产重组，这意味著万科对南联地产的业务重组仍须要等候。但是对于具有融资市场需求的万科来说，两年时间还是过于宽了。2013年初，万科对外发布B并转H方案，白鱼申请人将已发售的B股切换上市地，以讲解方式在港交所主板上市及上海证券交易所交易。

2014年3月，万科B并转H方案获批，6月万科顺利在香港上市。不见新人大笑不知旧人大哭。随着万科顺利登岸港交所，万科置业海外这个曾被万科视作扩展国际市场的平台之后被不了了之一方，而万科的国际化业务则多以万科香港积极开展。

截至上述三宗并购再次发生前，万科在海外的房地产项目产于于旧金山、纽约、西雅图、伦敦、新加坡等地。而万科置业海外旗下除了并购南联地产留给的资产丽晶中心等投资物业外，仅有2013年从母公司万科香港手中并购过来的香港荃湾西站六区项目（TW6）20%权益。董事会主席遗缺6年多 盈利仅有6.77亿港元作为万科旗下国际化的平台之一，万科置业海外无论是项目数量还是盈利水平都与万科这个龙头房企不相匹配。

2017年全年，万科净利润超过281亿元，而万科置业海外仅有为1.55亿港元。2018年，万科置业海外构建6.77亿港元的盈利，同比快速增长大约336%，其中贡献仅次于的是不应占到联营公司业绩，其税前业绩为4.66亿港元，2017年仅为4.6万港元，这部分收益主要来自于香港荃湾西站六区项目（TW6）有关的两家联营公司收益。但是截至2019年2月13日的业绩公告公布，TW6多达99%的单位已卖出。

除此，万科置业海外收益主要来自于香港丽晶中心物业、泊车位的租金收益以及物业管理费用。零星的业务使得万科置业海外在人员配备上极为“俭朴”。截至2018年12月31日，万科置业海外仅有3名雇员。由于雇员人数暴跌，年内员工成本（还包括董事酬金）增至大约540万港元（2017年为780万港元），其行政及管理提供支援由万科香港获取，总额大约为220万港元。

甚至在高层管理人员上，万科置业海外也仍然遗缺，自2012年9月1日以来，万科置业海外未委任主席及首席执行官。以后2019年2月13日，一纸公告引发波澜，继续执行董事张旭及阙东武分别获得委任为公司董事会主席及首席执行官。

万科置业海外董事会指出，考虑到公司无意扩展及多元化发展业务，为打算本公司未来扩展及发展委任分工具体之主席及首席执行官，合乎公司及其股东利益。此后就是万科置业海外对于母公司旗下的三处物业再次发生的收购，这与上述“无意扩展及多元化发展业务”的众说纷纭不谋而合。从来不不受器重的“棋子”到重返大众视线引发舆论注目，万科置业海外的倒数动作引发市场庞加莱，万科的海外投资战略将有调整吗？有分析人士指出，万科置业海外并购母公司部分资产，有可能是为了统合公司业务，国外与国内业务展开挤压，海外资产由专门的平台负责管理。

境外投资持续降温 万科海外盘整蓄力挂机？不过，在多位业内人士显然，不受政策监管，2018年以来，中国企业境外投资遭遇不利挑战，投资规模呈现出大幅度上升，这个时间节点，万科在海外不太可能有更加多新的项目扩展。一份来自于戴德梁行《2019年中国境外地产投资意向调查》的报告表明，2018 年全年国内投资者境外地产投资活动已从大量海外并购改向资产处理，2018年中国境外地产投资为157亿美元，同比上升63%。

同时，全年境外有多达120亿美元的物业资产被境内投资者出售，还包括中国人寿、沈阳万达、海航集团、中交建、华林集团、中信等在内的企业皆有境外资产出售。该机构还对51家具有境外投资的国内地产投资者做到了问卷调查，结果显示，84%的受访者回应较 2017 年而言，2018年其所在公司皆有增加或保持境外地产配备的现象。

针对2019 年，投资者对整体境外地产投资环境仍不悲观，上述问卷表明大约 69%参予调研的国内投资者并不尊重“在 2019 年政策容许将不会有所放开”这一观点。但是，上述业内人士也回应，房企向外走是趋势，不回避万科盘整海外业务是蓄力挂机。上述机构也指出，2018 年全年国内投资者仍总计并购了大约 157 亿美元的境外地产，这意味著尽管快速增长明显上升，但国内投资者对海外地产的市场需求并没增加。

有一点注目的是，万科海外地产投资的路径向来慎重，多与当地企业合作以减少风险，多扮演着财务投资的角色。对于上述收购，万科方面向新京报记者回应，万科海外业务经过多年探寻已不具备独立国家发展的条件，万科置业海外恪守集团的战略布局，未来将根据自身的发展策略找寻适合的投资机会。

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